Investir dans l'Immobilier
Guide complet pour investir dans le marché immobilier philippin : réglementation, prix, fiscalité et opportunités pour les étrangers.
Avec une économie en croissance, une classe moyenne en expansion et des rendements locatifs attractifs, les Philippines attirent de nombreux investisseurs étrangers. Cependant, la législation impose des restrictions importantes qu'il est essentiel de comprendre avant d'investir.
La Règle Fondamentale
Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain aux Philippines. C'est une restriction constitutionnelle (Article XII, Section 7). Seuls les citoyens philippins ou les sociétés détenues à 60% minimum par des Philippins peuvent être propriétaires fonciers.
Vous pouvez être propriétaire à 100% d'un condominium (Republic Act 4726)
Tant que la part étrangère dans l'immeuble ne dépasse pas 40% du total des unités.
Ce que Vous Pouvez Acheter
Les options légales pour les investisseurs étrangers aux Philippines.
Condominium
L'option la plus simple et la plus sûre. Propriété en nom propre, titre CCT.
Maison (bâtiment)
Vous pouvez posséder le bâtiment mais pas le terrain sur lequel il est construit.
Via Corporation
Créer une société philippine pour acquérir un terrain (maison + terrain).
Attention au Quota des 40%
Le quota de 40% s'applique par projet, pas au niveau national. Un immeuble populaire auprès des étrangers peut rapidement atteindre sa limite.
Vérifiez toujours la disponibilité auprès du développeur ou de la Condominium Corporation avant de verser un acompte.
Prix de l'Immobilier à Metro Manila
Prix indicatifs par mètre carré dans les principales zones (2026).
Exemples de Prix (BGC/Makati)
Studio (25-35 m²)
₱6-12M
€96,000 - €192,000
1 chambre (40-55 m²)
₱12-22M
€192,000 - €352,000
2-3 chambres (80-120 m²)
₱20-45M
€320,000 - €720,000
Hors Metro Manila
Cebu City
Deuxième métropole, IT Park et Business Park en croissance.
₱80,000 - 180,000/m²
€1,280 - €2,880/m²
Davao
Capitale de Mindanao, en développement rapide.
₱60,000 - 130,000/m²
€960 - €2,080/m²
Iloilo
Ville émergente des Visayas, BPO en expansion.
₱50,000 - 100,000/m²
€800 - €1,600/m²
Fiscalité Immobilière
Frais d'Acquisition
Le Capital Gains Tax (6%) est normalement payé par le vendeur.
Taxes Annuelles
La valeur fiscale est généralement 20-40% de la valeur de marché.
Rendements Locatifs Indicatifs (2026)
Rendements bruts par zone
Imposition des loyers
Les revenus locatifs sont imposés au taux progressif (jusqu'à 35%) pour les résidents. Les non-résidents paient généralement 25% sur les revenus bruts.
TVA 12% applicable si le revenu locatif annuel dépasse ₱3,000,000.
Processus d'Achat
Vérification et Due Diligence
Confirmez que le quota 40% n'est pas atteint. Vérifiez le titre (CCT), les charges impayées, et l'historique du développeur. Engagez un avocat spécialisé.
Réservation et Contrat
Versez un acompte de réservation (₱20,000-100,000). Signez le Contract to Sell qui détaille le prix, l'échéancier et les conditions de transfert.
Paiement
Neuf : 10-30% d'acompte + paiements échelonnés, solde à la livraison. Revente : paiement comptant ou négociation directe. Financement bancaire difficile pour les étrangers.
Deed of Absolute Sale
Signature de l'acte de vente notarié, paiement des taxes (DST, Transfer Tax, CGT), puis enregistrement auprès du Registry of Deeds pour obtenir le CCT à votre nom.
Obtention du TIN et Remise des Clés
Vous aurez besoin d'un Tax Identification Number (TIN) philippin pour les taxes et l'enregistrement. Votre avocat peut vous aider à l'obtenir.
Documents Requis
Conseils Pratiques
Engagez un Avocat
Un avocat spécialisé vérifiera le titre, les encumbrances, la conformité au quota 40%, et vous représentera pour le transfert. Comptez ₱30,000-100,000.
Broker PRC-Licensed
La loi RESA (RA 9646) impose de passer par un broker licencié. Vérifiez la licence sur le site de la PRC. Commission : 3-5%.
Évitez les Montages Illégaux
Les "dummy corporations" sont illégales et peuvent entraîner la perte du bien. Respectez toujours la règle des 60/40.
Timing et Négociation
Les développeurs offrent souvent des rabais pour paiement comptant (5-10%). Le marché secondaire permet plus de négociation.