Investir dans l’immobilier aux Philippines attire de plus en plus d’expatriés et d’investisseurs étrangers. Avec une économie en croissance et un marché immobilier dynamique (Manille, Cebu, Davao, Boracay), la tentation est forte. Mais la législation philippine encadre strictement la propriété foncière pour les étrangers. Ce guide détaillé explique ce que vous pouvez réellement acheter, les contrats disponibles, les alternatives comme le leasing, ainsi que les meilleures stratégies pour sécuriser votre investissement.
Les Règles de Base pour les Étrangers
Les Philippines interdisent aux étrangers de posséder directement des terrains. Toutefois, plusieurs solutions légales existent :
| Type de bien / contrat | Autorisé aux étrangers ? | Détails clés |
| Terrain | ❌ Non | Interdiction formelle de propriété directe |
| Condominium (appartement) | ✅ Oui | Jusqu’à 40% d’un immeuble peut appartenir à des étrangers |
| Maison sur terrain loué | ✅ Oui | Vous pouvez acheter la maison mais pas le terrain |
| Bail à long terme (Leasing) | ✅ Oui | Contrat jusqu’à 50 ans renouvelable une fois (max 100 ans) |
| Joint Venture avec une société philippine | ✅ Oui | La société doit être détenue à 60% par des Philippins |
| Héritage | ✅ Oui mais limité | Si le conjoint philippin décède, l’étranger peut hériter mais pas toujours conserver le terrain |
Acheter un Condominium
Le moyen le plus simple et le plus courant pour un étranger est d’investir dans un condominium.
Avantages :
- Possession à 100% de l’unité
- Entretien géré par le syndic
- Bonne rentabilité locative à Manille, Cebu et Boracay
Limites :
- L’immeuble doit avoir au moins 60% de propriétaires philippins
- Charges de copropriété parfois élevées
💡 Astuce : cibler des projets développés par des promoteurs réputés (Ayala Land, SMDC, Megaworld) pour éviter les litiges.
Le Bail à Long Terme (Leasing)
Le leasing est une alternative très utilisée par les expatriés qui veulent construire leur propre maison.
- Durée : 50 ans renouvelable pour 25 ans supplémentaires
- Inscrit au Registry of Deeds pour plus de sécurité
- Vous pouvez construire une maison sur le terrain loué et en être propriétaire
⚠️ Attention : en fin de bail, le terrain revient au propriétaire, mais vous pouvez vendre votre maison avant la fin du contrat.
Créer une Société Locale
Certains investisseurs montent une société avec un partenaire philippin pour acheter des terrains.
- La société doit être détenue à 60% par des Philippins
- Vous pouvez détenir 40% des parts en tant qu’étranger
- Plus adapté aux projets commerciaux (resorts, hôtels, restaurants)
📌 À qui faire appel ?
- Avocats spécialisés en immobilier
- Chambre de Commerce Française aux Philippines (CCIFP)
- Notaires et agents immobiliers accrédités par la Philippine Regulatory Commission (PRC)
Processus d’Achat d’un Condominium
- Vérification légale du titre (Title Verification) auprès du Registry of Deeds
- Signature d’un Contrat de Vente ou Contract to Sell
- Paiement initial (souvent 20-30%)
- Signature du Deed of Absolute Sale (DOAS)
- Enregistrement auprès du Registry of Deeds et du Bureau of Internal Revenue (BIR)
Coûts et Taxes à Prévoir
| Frais | Montant approximatif |
| Frais de notaire | 1 à 2% du prix d’achat |
| Documentary Stamp Tax (DST) | 1.5% |
| Transfer Tax | 0.5 à 0.75% |
| Frais d’enregistrement | 0.25% |
| Charges de copropriété (condo) | Variable selon projet |
Risques et Conseils
- Jamais acheter un terrain en votre nom → c’est illégal et risqué
- Méfiez-vous des prête-noms (dummy buyers) → pratique courante mais dangereuse
- Vérifiez toujours les titres fonciers → de nombreuses arnaques existent
- Travaillez avec un avocat local → indispensable pour un investissement sûr
FAQ – Acheter une Propriété aux Philippines en tant qu’Étranger
1. Un étranger peut-il posséder une maison aux Philippines ?
👉 Oui, mais uniquement la maison, pas le terrain. Le terrain doit être loué via un bail long terme.
2. Peut-on acheter un terrain via un mariage avec un(e) Philippin(e) ?
👉 Le conjoint philippin peut acheter, mais l’étranger n’a pas de droits directs. En cas de divorce ou décès, cela peut poser problème.
3. Est-ce que les condos sont un bon investissement ?
👉 Oui dans les grandes villes (Manille, Cebu), avec des rendements locatifs de 5 à 8% par an.
4. Quel est le meilleur moyen d’investir en sécurité ?
👉 Acheter un condo via un grand promoteur ou passer par un bail enregistré auprès du Registry of Deeds.
5. Peut-on faire un crédit immobilier en tant qu’étranger ?
👉 Oui, certaines banques comme BDO, BPI et HSBC Philippines offrent des prêts aux étrangers résidents.
📌 Conclusion :
Acheter une propriété aux Philippines en tant qu’étranger demande de bien comprendre la législation. La voie la plus sûre reste le condo ou le leasing à long terme. Avec une croissance urbaine forte, c’est un marché porteur, mais mieux vaut s’entourer de professionnels (avocat, notaire, promoteur reconnu).